עו"ד מריולה האוול-טוקר · מקרקעין ונדל"ן בפתח תקווה

בעשורים האחרונים מתנהלים הליכים רבים להשבת נכסי מקרקעין בפולין לבעליהם החוקיים, צאצאי משפחות יהודיות שרכושן הופקע או ננטש בתקופת מלחמת העולם השנייה ולאחריה. לצד הגורמים המקצועיים פועלים גם גורמים המציגים את עצמם כ"יועצים" להשבת רכוש, ובעיקר ל"מימוש זכויות ברכוש", שאינם עורכי דין ואינם כפופים לכללי האתיקה המקצועית. בני משפחה פנו אליי לשם קבלת ייעוץ משפטי בעניין מימוש זכויותיהם בנכס בעיר העתיקה של קרקוב, אותן ירשו מסבתא רבה שלהם. שנים קודם הם התקשרו בהסכם עם בני זוג אשר הפעילו חברה שלכאורה עסקה בהשבה ומימוש רכוש יהודי בפולין. התברר שבמקום לייצג את בעלי הנכס נאמנה ולפעול לטובתם, בני הזוג הציגו בפניהם מצגי שווא לגבי הנכס ושוויו, ושכנעו אותם להסכים למכור את חלקם במחיר נמוך בכארבעים אחוזים משוויו האמיתי, לאנשים שהיו קשורים עימם קשר עסקי. בית המשפט קיבל את טענת התובעים, בני המשפחה, שהנתבעים פעלו בניגוד עניינים, והפרו את חובת הנאמנות המוטלת עליהם מכוח חוק השליחות. חובת הנאמנות חלה על כל שלוח, ולאו דווקא על עורך דין. מימוש זכויות ומכירת נכסי דלא ניידי במדינה זרה דורשים ידע מקצועי בדין המקומי, הבנת שפה משפטית שבה מנוסחים הסכמים, הכרת הליכים וניסיון.

לא די בתרגום מילולי של מסמך משפטי כגון הסכם מכר. שפה משפטית קשה להבנה לאדם שאינו משפטן, גם אם זו שפת האם, ועל אחת כמה וכמה במסמך שתורגם משפה זרה. באחד התיקים שטיפלתי בהם הוצגו בפניי מסמכים רבים בפולנית, וחוזה המכר גם הוא בשפה הפולנית, אשר נחתם בשם בעלי הנכס על ידי מיופת כוח. לאחר עיון בחוזה מיד הבחנתי שתנאי החוזה נקבעו ונוסחו לרעתם של המוכרים. במיוחד בלט תנאי חריג: הקונים קיבלו מיד, עוד בטרם תשלום התמורה, את החזקה בנכס, וחובות והוצאות בגין הנכס עברו אל הקונים מיום המכירה. אבל באשר לפירותיו והכנסותיו של הנכס, ויתרה מיופת הכוח בשם המוכרים על זכותם להכנסות המגיעות להם עבור השנים הקודמות, לטובת הקונים, ללא הגבלת זמן וללא תוספת מחיר כלשהי. למוכרים לא היה מושג על קיומו של סעיף ויתור זה. הם ביקשו תרגום ואף קיבלו, אבל לא הבינו את מהות הסעיף, המוחבא בין עמודים רבים. אי ידיעה או הבנה חלקית אינה פוטרת מאחריות כלפי הצד השני, גם אם ההסכם נחתם על ידי מיופה כוח. לכן כל כך חשוב לדעת בידי מי מפקידים ייפוי כוח וסמכות לפעול בשמנו ובמקומנו.

על מי שאינם אזרחים פולנים חל חוק רכישת מקרקעין על ידי זרים משנת 1920, חוק ישן שתוקן ושונה במשך מאה שנים. אזרחי מדינות האיחוד האירופי, אזור הכלכלה האירופי ושווייץ נהנים היום, כמו הפולנים, מחופש ברכישת נדל"ן, למעט קרקע חקלאית. ישראלי שהוא גם אזרח פולני אינו נחשב זר לעניין זה. אזרחי מדינות אחרות, וביניהם ישראלים, הם "אזרחים זרים". אזרח זר יכול ללא היתר לרכוש דירת מגורים, לשימוש עצמי או להשקעה. מי שמבקש לרכוש נכסים מסחריים, מבנים או קרקעות לבנייה נדרש לקבל היתר ממשרד הפנים הפולני. גם בעסקה פשוטה לכאורה של רכישת דירת מגורים, בחירת דירה עם חניה עילית, או עם חלק צמוד מקרקע פנויה כגון דרך פנימית, עלולה לגרום לביורוקרטיה מיותרת ולהוצאה לא צפויה. במצב כזה החוק מחייב היתר ממשרד הפנים, ובחירה בחניה בחניון תת קרקעי מייתרת זאת. רכישה בניגוד להוראת החוק הינה בטלה: גם אם חתמתם על חוזה ונרשמתם כבעלים, זכות הבעלות נותרה בידי המוכר, ובכל עת ניתן לשנות את הרישום.

לא בהכרח. בפולין חלות מגבלות על רכישת מקרקעין בידי זרים, קרי חברות ויחידים מחוץ לאיחוד האירופי, לאזור הכלכלה האירופי ולשווייץ, וגם על מכירת מניות בחברות בשליטת זרים שבבעלותן נדל"ן. גם רכישת מניות בחברה שבבעלותה נכסי דלא ניידי כפופה להגבלות. זר אינו יכול ללא היתר לרכוש רוב מניות בחברה פולנית כזו, כלומר את הרוב שנותן שליטה באסיפה הכללית וזכות למינוי הדירקטוריון. חברה פולנית בשליטת זרים, ובהם ישראלים, נחשבת בעצמה זרה לפי החוק, ולכן היא זקוקה להיתר באותם מקרים שבהם אדם פרטי זקוק לו. כך, הוספת שותף לחברה שבשליטה זרה, לאחר שהחברה רכשה מקרקעין, תהיה כפופה לקבלת היתר משר הפנים הפולני. הסוגיה מורכבת, ויש לה חשיבות רבה בכל עסקה במקרקעין או במניות של גורמים זרים. רכישה בניגוד להוראת החוק הינה בטלה. כללי המשחק בפולין שונים, ומומלץ לא להסתמך על הידוע והמוכר משוק הנדל"ן הישראלי ולהעתיקו לעסקאות בפולין.

ברכישת נכסים שמכירתם אינה חייבת במע"מ, חל על הרוכש מס "פעולה" בשיעור של 2%. מכירת דירות חדשות חייבת במע"מ, לכן מי שקונה דירה חדשה מקבלן אינו נדרש לשלם אותו מס "פעולה", לעומת רוכשי דירה מיד שנייה שנדרשים לשלם את המס האמור. ברכישת דירה חדשה מקבלן, במחיר המכירה ברוטו גלום מע"מ. לגבי מיסוי הכנסות מדמי שכירות, המס משולם בשיעור קבוע של 8.5% מסך כל ההכנסה משכירות ללא ניכוי הוצאות, עד הכנסה שנתית של 100,000 זלוטי, ובשיעור של 12.5% על ההכנסה שמעל סכום זה. אדם פרטי המוכר את הנכס אחרי תום חמש שנים מסוף שנת המס שבה רכש אותו, פטור מתשלום המס על הרווח. סוגיית המע"מ על עסקאות נדל"ן בפולין שאינן רכישת דירת מגורים היא מורכבת ודורשת הבנה נרחבת בחוק המקומי. ישנם אין ספור "פטורים" ו"תנאים מיוחדים" הקבועים בחוק, כמו גם פרשנות משתנה, המחייבים בדיקה קפדנית ומקצועית של כל עסקת קנייה או מכירה של קרקע או מבנה. טעות עלולה לעלות לצדדים כמעט ברבע ממחיר העסקה. בין ישראל לפולין קיימת אמנה למניעת כפל מס, המאפשרת קיזוז מס ששולם בפולין מסכום המס החייב בישראל.